A compra e venda de um imóvel é um marco importante na vida de muitas pessoas. Envolve sonhos, planejamentos e, claro, diversas etapas legais. No entanto, um equívoco comum é acreditar que a simples assinatura da escritura pública de compra e venda transfere automaticamente a propriedade e todas as responsabilidades inerentes, como o pagamento do IPTU. Este artigo visa esclarecer como de fato ocorre a transferência de propriedade e quem é o responsável pelo imposto municipal, com base na legislação brasileira.

A Transferência da Propriedade: Muito Além da Escritura

Muitos se surpreendem ao descobrir que, perante a lei, a “entrega das chaves” ou a assinatura da escritura pública de compra e venda, embora passos cruciais, não são suficientes para transferir a propriedade de um imóvel.

O artigo 1.245 do Código Civil é categórico: a transferência da propriedade imóvel somente se efetiva com o registro do título translativo (a escritura, por exemplo) na matrícula do bem junto ao Cartório de Registro de Imóveis competente. Enquanto esse registro não for realizado, o vendedor continua sendo legalmente o proprietário do imóvel, mesmo que já o tenha vendido e entregue ao comprador. Popularmente, costuma-se dizer: “quem não registra não é dono”.

IPTU: Quem Deve Pagar?

O Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) é um tributo municipal e sua responsabilidade é definida pelo Código Tributário Nacional (CTN). O artigo 34 do CTN estabelece que o contribuinte do IPTU pode ser:

1. O proprietário do imóvel: Aquele que consta como dono na matrícula do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis.
2. O titular do seu domínio útil: Uma situação menos comum, geralmente relacionada a enfiteuses ou concessões de direito real de uso.
3. O seu possuidor a qualquer título: A pessoa que, mesmo não sendo a proprietária legal, detém a posse do imóvel (por exemplo, o comprador que já recebeu as chaves, mas ainda não registrou a escritura).

A “Armadilha” da Falta de Registro e a Responsabilidade pelo IPTU

Aqui reside um ponto de atenção crucial para vendedores: se a escritura de compra e venda não for levada a registro no Cartório de Imóveis pelo comprador, o vendedor continua figurando como proprietário na matrícula do imóvel. Consequentemente, para o Município, ele ainda é um dos responsáveis legais pelo pagamento do IPTU.

O IPTU é uma obrigação propter rem, ou seja, ela acompanha o bem. Isso significa que o Município, ao cobrar o imposto, pode direcionar a execução fiscal contra qualquer um dos responsáveis listados no artigo 34 do CTN: o proprietário registrado, o titular do domínio útil ou o possuidor.

Solidariedade Passiva: Vendedor e Comprador Podem Ser Cobrados

A jurisprudência brasileira reconhece a existência de uma solidariedade passiva entre o antigo proprietário (vendedor que não transferiu o registro) e o novo possuidor (comprador) em relação ao pagamento do IPTU. Isso significa que o Município pode escolher contra quem vai cobrar a dívida.

Portanto, mesmo após a venda e a entrega da posse do imóvel, se o comprador não realizar o registro da escritura, o vendedor pode ser surpreendido com uma execução fiscal referente ao IPTU do imóvel que ele acredita não ser mais seu. A ausência do registro impede que o antigo proprietário se exima completamente da responsabilidade tributária.

O Que Fazer Para Evitar Problemas?

• Para Vendedores: Após a assinatura da escritura, é fundamental acompanhar e incentivar o comprador a realizar o registro o mais rápido possível. Alguns vendedores até incluem cláusulas contratuais que obrigam o comprador a registrar em um determinado prazo, sob pena de multa, ou até mesmo se encarregam de conduzir o processo de registro, repassando os custos.
• Para Compradores: Registrar a escritura é a única forma de garantir a propriedade legal do imóvel e evitar futuras disputas. Além disso, permite que o IPTU seja lançado corretamente em seu nome.

Conclusão:

A transferência de propriedade de um imóvel é um ato formal que vai além da assinatura de contratos ou da entrega das chaves. O registro do título no Cartório de Registro de Imóveis é o ato que consolida a propriedade em nome do comprador e oferece segurança jurídica a ambas as partes. No que tange ao IPTU, a falta desse registro pode manter o antigo proprietário como responsável tributário, mesmo após a venda. Portanto, garantir o registro é essencial para a tranquilidade de todos os envolvidos na transação imobiliária. Em caso de dúvidas, consulte sempre um advogado especialista em Direito Tributário.